文| 张彦宗
9月15日起，修订的《住房租赁条例》将正式实施，这是我国首部专门规范住房租赁领域的行政法规，意味着房东、房客与房屋中介之间的经济关系有了法规依据。在新规普法中，它被网友形象地称为“房东税”要来了。人们关注这个新法规的落脚点，主要是“房东税”引发的新博弈。
说“博弈”有点绕口，通俗来说，就是“房东税”一旦成为现实，它会不会转嫁给租客，租房子会不会更贵了？
要提请注意的是，《住房租赁条例》的重点是要求落实备案制，房东可以备案，房东不愿意备案的租客可以备案，通过中介租房的中介也有义务备案。至于说房东要缴纳的税费，包括增值税、房产税、个税等，在这个新规出台前就有清楚的规定。
有人计算过，月租3000元的房子，如果增值税免税，房东每年需要缴纳的各项税费大约在4000元。现实中大部分自然人房东，并未缴纳这笔费用。
“房东税”虽然不是《住房租赁条例》带来的新结果，但强调的备案机制本身，也会影响租赁市场的波动，特别是在目前房产市场低迷的时期，想要安慰市场“一切无事”，告诉房东和租客不要浮躁焦虑，只怕有点难。
一个显而易见的后果是，在备案制度落实后，税务部门对自然人房东的租房情况会有一个更清晰的掌握。假如9月15日之后，自然人房东底牌被征税大数据全盘掌握，就很容易估算出征税的规模，那么，征税系统扩大覆盖范围、严肃征税，在技术上很容易实现。
如果房东要正儿八经地缴税，又不想承担这部分开支，一个很自然的结果就是加租，将税费转嫁给租客。这在过去是可行且很自然的事情，但在目前恐怕难度很大。
媒体报道，根据中指研究院的数据，2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较上年扩大3个百分点。进入2025年，这种情况并未改变。对于很多一线从业者来说，无论是大城市，还是中小城市，最明显的感受是租客在减少，房子明显没有前几年那么好出租。这种情况下，很多房东自然没有涨租的底气。
不过，考虑到房东、租客和中介之间微妙的互动，谁来最终负担这部分增加的支出，还是有些微妙。
在买方市场的现实下，如果是房东直租，要直接将房东税转嫁给租客，租客因为有大把房子可选，肯定不会答应。剩下的，就是房东之间的“火拼”，租客坐山观虎斗。最后，大概率还是识时务的房东“出血”，少赚点，就相当于把从前的租房红利吐出来一点。
房东直租的情况下，如果租客填报个税免征项目必须先备案，一些原本绕开监管的私下协商将变得困难。房东想隐藏租赁事实，房客却有公开租赁的动力。在《住房租赁条例》的规定下，房东无法阻止房客这么做，结合走低的市场行情，房东在这一模式下的博弈，可判断为处于下风。
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如果只是房东与租客的二元关系，尚好判断“房东税”影响的走势，可在加入租赁中介后——尤其是那些专门收房子整修后出租的，也就是主营业务是租赁托管的中介公司——涉及微妙的干预和心理操纵，这笔“房东税”是不是羊毛出在羊身上，就不好一概而论。
对一些房东来说，他们愿意不涨租、甚至降低租金，来求得稳定的出租收益。但在中介手里掌握了租客的市场中，中介可以阻止房客与房东面谈，让两下处于信息鸿沟的两边，中介就可以操纵价格。
比如，中介会以种种听起来很美的说辞，打消房东降价的意图，然后迫使房东接受中介的垄断收费项目，比如托管给中介；而在另外一边，掌握了片区房源的中介成为无法被拒绝、不可协商的托管方，哪怕中介提高租金，房客也无力拒绝，甚至觉得多交了几百块的服务费求得了心安。
在这种租赁模式下，中介“吃”完房东再“吃”租客，两头赚差价，“房东税”名义上还是房东出，可它的转嫁过程更复杂一点。在托管租赁模式下，房东与房客都失去了议价权，维持高房价对中介最有利，中介有动力促成这个局面。
当然，最终起决定因素的，还是市场需求。如果所在地租房市场供不应求，合适的房源比较少，有刚需的租客也只能咬牙接受税款的转嫁。反之，如果房子供应过剩，租客大规模流失，或者有更便宜的选项，哪怕中介垄断了该地区的房源，也扛不住房子少有人租的冷清，势必要降价吸引客源。
只是手握多套房源的中介，比单个房东的议价能力更强，所以短期内，即使在租赁市场整体式微的情况下，“房东税”让房东心悦诚服地自掏腰包交税，或者为留住租客自愿降价的情形，并不是一个必然出现的议价后果。当然，像在托管租赁模式还未波及的小地方，房东方直租比例大，市场需求小，也不排除房租进一步下跌。可是在托管业务发达、打工人相对集中的大城市，租客们要不要承担“房东税”，还不好说。
